Loi Pinel : Réduisez vos impôts de 6 000 € chaque année
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La loi Pinel, qu’est-ce que c’est ?
Promulguée en 2014 et reconduite jusqu’au 31 décembre 2021 (taux moindres à compter de 2022), la loi Pinel incite à la création de nouveaux logements dans les zones dites tendues.
- Le propriétaire s’engage à mettre en location son bien pour 6, 9 ou 12 ans
- 6 000 €/an de réduction d’impôts en moyenne
- Une réduction d’impôts de 12, 18 ou jusqu’à 21% de la valeur du bien en fonction de la durée
Les avantages de la loi Pinel
La réduction d’impôts représente 12% de l’investissement pour un engagement de location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans, ce qui représente jusqu’à 63 000 €.
NB : Des taux dégressifs seront introduits à compter de 2022 et jusqu’à 2024.
En cas de difficultés à louer, la loi permet de ne pas perdre de déduction fiscale pour une durée d’un an maximum.
Face à la vétusté du parc immobilier français, l’Etat encourage les investisseurs à acquérir des logements neufs ou remis à neuf respectant des critères de performance énergétique fixés par décret.
Pour bénéficier des réductions d’impôts Pinel, les logements doivent notamment bénéficier :
- Soit du label “Bâtiment Basse Consommation” (BBC 2005 pour le neuf ou BBC 2009 pour l’ancien réhabilité)
- Soit respecter la RT 2012 (ou HPE 2009 pour l’ancien réhabilité)
Vous n’avez pas d’apport et pensez que cela compromet vos chances d’investir ? Rassurez-vous : la loi Pinel est la solution idéale grâce à l’effet de levier qu’elle suppose !
En effet, les revenus locatifs perçus vont financer une grande partie de l’investissement. Les banques seront rassurées du fait des réductions d’impôt et ceux-ci seront pris en compte dans le calcul du “reste à vivre”.
Autre avantage : les taux d’intérêt exceptionnellement bas. Il est préférable d’emprunter la somme totale pour financer son Pinel, car ce sont les avantages fiscaux offerts par le dispositif qui vont venir valoriser votre investissement.
La réduction d’impôts n’est pas la seule raison expliquant l’engouement des investisseurs pour la loi Pinel.
L’investissement locatif est une solution pertinente pour vous constituer un patrimoine transmissible à moindre frais et bénéficier d’un complément de revenus ou préparer votre retraite.
NB: Si les logements loués en Pinel sont soumis au plafonnement des loyers, à la fin de la période d’engagement, vous pourrez disposer de votre bien pour vous même ou pourquoi pas opter pour la location meublée (LMNP).
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Nos 5 critères d’évaluation des biens neufs
Plus value à la revente
Estimation de la plus value à terme que vous pouvez réaliser sur la base d’un comparatif entre prix du neuf et prix de l’ancien sur le secteur du bien
Facilité de la revente à terme
Evaluation à partir notamment de données démographiques de la facilité à trouver un acheteur pour votre bien en cas de revente
Sécurité locative
Degré de protection contre le risque de non location ou d’impayé de loyer du fait de la qualité de la demande locative
Rentabilité locative
Taux de rentabilité de votre investissement locatif : revenus des loyers apportés au coût d’achat de votre bien immobilier neuf
Attractivité du quartier
Tient compte des transports, équipements et services, de la culture et des loisirs, et des grands projets de la ville
Les conditions pour souscrire au dispositif
S’engager à louer son bien pour une durée déterminée
Vous devrez mettre le bien en location pour une durée variant entre 6 et 12 ans afin de bénéficier des avantages Pinel.
S’adresser à un profil spécifique de locataires
Les ressources des locataires ne doivent pas excéder les plafonds légaux afin d’être éligibles.
Louer un bien conforme aux caractéristiques
Le bien acquis en loi Pinel est un logement neuf ou remis à neuf, situé dans une zone en tension et respectant les dernières normes énergétique.
La fiscalité Pinel en 4 étapes
Remplir, la 1ère année seulement, qui détaille les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement consentie (6,9 ou 12 ans).
Renseigner le bilan de l’opération financière en Pinel en remplissant le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déduction des charges des revenus locatifs).
Indiquer le résultat foncier dans l’imprimé 2042 concernant l’impôt sur le revenu.
Préciser le montant de la réduction d’impôts sur le formulaire 2042 C.
Défiscalisation Pinel : la dernière ligne droite !
Le nouvel amendement de la loi Pinel de novembre 2020 prévoit de baisser les réductions d’impôts sur les 3 prochaines années, avant la fin du dispositif prévue pour 2024 : si vous souhaitez investir en immobilier locatif, c’est maintenant !
A noter : pour obtenir le pourcentage de défiscalisation le plus important, à savoir 21%, il faudra signer l’acte authentique avant le 1er Janvier 2023 et, en pratique, avant même le mois de décembre 2022.
Autrement, il sera toujours possible d’effectuer un investissement Pinel jusqu’au 31 décembre 2024 avec de moindres avantages fiscaux mais qui restent très intéressants en termes d’investissement.
Tout savoir sur la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui offre la possibilité à des particuliers d’acheter un logement neuf dans le but de le louer. Effective à partir de septembre 2014 et prolongée jusqu’en décembre 2021, elle a pour vocation de relancer le marché de l’immobilier neuf et de pallier le manque de nouveau logement.
Le principal avantage du dispositif est celui de la réduction de l’impôt sur le revenu en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien est loué: 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
Une fois la durée de l’engagement achevée, le bien loué constitue un apport de revenus complémentaires.
De plus, le crédit étant financé par les loyers perçus, les banques sont souvent disposées à consentir un prêt couvrant l’intégralité du montant de l’achat : il est donc possible d’investir en Pinel sans apport.
Conditions d’acquisition
- Acquérir un logement situé dans un habitat collectif (immeuble) avant le 31 décembre 2021
- Le bien doit être neuf, avoir été entièrement réhabilité ou faire l’objet d’une Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA)
- Le logement doit être situé dans une zone de tension locative (A, Abis ou B)
Conditions de location
- Le logement doit être loué dans l’année qui suit l’achat et pour une durée de 6, 9 ou 12 ans en tant que résidence principale
- Les locataires sont soumis à un plafond de ressources
- Le bien doit être loué vide
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut uniquement être un contribuable français, et investir dans un logement qui réunit les conditions précisées ci-dessus.
Comment fixer le montant du loyer ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, le montant des loyers est encadré et soumis à un seuil de ressources des locataires susceptibles d’occuper le logement.
Les plafonds de loyers au m² en métropole :
- Zone A bis: 17,43 €
- Zone A: 12,95 €
- Zone B1: 10,44 €
Le plafond est ajusté en fonction de la surface “S“ du logement selon la formule suivante : plafond de loyer initial * (0,7 + 19/S).
- Il est recommandé d’être imposé au moins à hauteur de 2,5 K€/an pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux prévus par le dispositif.
- Si l’économie fiscale réalisée est supérieure au montant de l’impôt, le surplus ne sera pas pris compte dans la réduction et “perdu”. N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier pour vous aider dans votre choix !
- La réduction d’impôt Pinel est plafonnée à 300 000 € d’investissement par personne et par an et à 5 500 €/m².
- Jusqu’au 1er Janvier 2022, les taux applicables de réduction d’impôts sont de 12% pour un engagement de six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans.
- La réduction est calculée à partir du prix de revient du logement.
Attention ! il faut aussi prendre en compte la règle du plafonnement global des avantages fiscaux annuels (10 000 €).
Lors de la première année, il faut indiquer le prix de revient du bien, c’est-à-dire le prix d’acquisition ainsi que les frais de notaires et les charges liées à l’opération.
Cela permet de calculer le montant annuel de réduction de l’imposition. À compter de la deuxième année, il suffit d’indiquer le montant de la réduction annuelle figurant sur l’avis de l’année précédente.
La déclaration se fait en 4 étapes :
- Remplir, la 1e année seulement, l’imprimé 2044 EB qui détaille les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement
- Renseigner le bilan de l’opération financière en Pinel en remplissant le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déduction des charges des revenus locatifs)
- Indiquer le résultat foncier dans l’imprimé 2042 concernant l’impôt sur le revenu
- Préciser le montant de la réduction sur le formulaire 2042 C
Depuis 2020, le périmètre du dispositif a évolué : seules les communes situées en A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel (sauf dérogation éventuelle).
Le choix de la localisation est primordial car entièrement lié à vos projets : continuer à louer le bien ou le récupérer pour votre usage personnel par exemple.
Il existe de nombreux programmes, et il est parfois compliqué de choisir le plus approprié.
- Pour Gridky, un bon programme immobilier doit se situer dans une zone dynamique, proche des transports en commun et des commodités, et qui possède une attractivité amenée à durer sur le long-terme.
- Un conseiller en gestion de patrimoine saura vous accompagner dans votre choix. Rémunéré généralement par le promoteur, vous pourrez bénéficier de son expérience gratuitement.
- Les biens concernés : désormais seuls les appartements neufs sont éligibles au dispositif.
- Les zones concernées : depuis le 15 mars 2019, seules les zones dites tendues sont concernées soit les zones A, Abis et B.
- Les taux de défiscalisation : conservés à l’identique jusqu’au 31 décembre 2022, ils seront progressivement réduits à compter de 2023 (cf article).
Initialement, la loi Pinel devait s’achever le 31 décembre 2017. Prolongée deux fois d’affilée, elle sera désormais en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, mais à des taux dégressifs à compter de 2022.
La loi Pinel a encore de beaux jours devant elle et il est encore temps de profiter des nombreux avantages fiscaux qu’elle propose.
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- Pourquoi et comment investir dans l’immobilier neuf
- Qui peut acheter en loi Pinel
- Comment financer son logement acquis en Pinel
- Les avantages et inconvénients de la loi Pinel
- Comment louer un appartement avec la loi Pinel
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