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La Loi Malraux, qu’est-ce que c’est ?

Votée en 1962, la Loi Malraux vise à protéger le patrimoine immobilier français. Principe : acquérir un logement ancien à réhabiliter ou restaurer et réduire ses impôts.

Cette réduction représente :

  • 22% du montant des travaux en Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager (ZPPAUP)
  • 30% en Zone Sauvegardée

Le montant des travaux est plafonné à 400 K€ sur 4 années fiscales consécutives.

Les avantages de la loi Malraux

Réduction d’impôts

La Loi Malraux offre de nombreux avantages :

  • Déduction fiscale sur les travaux de 22% ou 30% du montant des travaux, pendant 4 ans.
  • Déduction de frais réels allant jusqu’à 10 700 € par an.
  • Déduction de la totalité des frais d’emprunts bancaires.
Ajout de valeur au bien

L’estimation du bien doit être la plus exacte possible, avant et après les travaux et il faut bien connaître les valeurs locatives des biens situés à proximité pour s’assurer de la rentabilité de l’opération.

Dès lors, la loi Malraux peut être une excellente opportunité de plus-value !

Les loyers sont libres

Contrairement à d’autres dispositif d’incitation fiscale portant sur l’investissement immobilier, la loi Malraux permet une grande liberté dans la fixation du montant du loyer.

Seule obligation concernant la location : le bien doit impérativement être loué vide, en tant que résidence principale, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux et pour une durée de 9 ans.

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Nos 6 critères d’évaluation des biens éligibles à la Loi Malraux

Performance fiscale

Tient compte du montant de réduction d’impôt total sur toute la durée de l’investissement divisé par le coût total de l’opération

Plus value à la revente

Estimation de la plus value à terme que vous pouvez réaliser sur la base d’un comparatif entre prix du neuf et prix de l’ancien sur le secteur du bien

Facilité de la revente à terme

Evaluation à partir notamment de données démographiques de la facilité à trouver un acheteur pour votre bien en cas de revente

Sécurité locative

Degré de protection contre le risque de non location ou d’impayé de loyer du fait de la qualité de la demande locative

Rentabilité locative

Taux de rentabilité de votre investissement locatif : revenus des loyers apportés au coût d’achat de votre bien immobilier neuf

Attractivité du quartier

Tient compte des transports, équipements et services, de la culture et des loisirs, et des grands projets de la ville

Zones éligibles loi Malraux

Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)

Un SPR inclut la restauration, la mise en valeur, la conservation et la réhabilitation de villes, villages, quartiers ou immeubles, dont la valeur artistique, archéologique, ou historique présente un intérêt d’ordre public.

Un SPR avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ouvre aux investisseurs le droit de bénéficier de la défiscalisation relative à la Loi Malraux à hauteur de 22%.

Plan de Sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Le PSMV concerne les espaces publics ou privés présentant un intérêt esthétique, historique et qui doivent être conservés.

Dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et les Quartiers Conventionnés (QC), il donne droit à une réduction d’impôt de 30% sur les travaux effectués.

Secteur sauvegardé

Dans les secteurs sauvegardés, l’objectif est de conserver l’urbanisme à caractère historique, esthétique ou nécessitant une conservation qui est susceptible d’être détruit : la réduction fiscale atteint 30% du montant des travaux.

Conditions de la loi Malraux

Faire superviser les travaux

Les travaux entrepris dans le cadre de la loi doivent être suivis et contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France.

S’engager à louer le bien

Le bien doit être loué en tant que résidence principale, nu, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux et pour une durée de 9 ans.

Assurer la rénovation complète

La réduction d’impôt n’est accordée que dans le cas d’un engagement de restauration intégrale de l’immeuble qui sera mis en location.

Conserver le site sur la durée

Le délai des travaux peut atteindre 4 ans si un site archéologique est découvert à la suite des travaux. Le bénéfice fiscal s’étale ainsi sur 4 ans.

Faire valider les travaux

Les travaux doivent être déclarés d’utilité publique.

Fiscalité : les procédures administratives en bref

Rédiger une attestation sur l’honneur

Rédiger un document comprenant la surface et les coordonnées du logement, et attester sur l’honneur s’engager à le louer dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et pour 9 ans.

Remplir les formulaires 2042 C et 2044

Sur le 2042 C (revenus complémentaires)

Sur le 2044 (revenus fonciers)

Obtenir l’autorisation de la préfecture ou la reconnaissance d’utilité publique

Avant le début des travaux, une Autorisation Spéciale devra être délivrée par le Préfet.

Selon les cas, les travaux doivent être certifiés d’utilité publique.

Faire valider les travaux par l’architecte du patrimoine

C’est en effet l’architecte des Bâtiments de France, qui, en apposant son visa sur l’autorisation de travaux délivrée par la préfecture, permet de lancer la rénovation.

Que prendre en compte avant d’investir en Malraux ?

L’emplacement du bien

Opter pour le centre-ville vous permettra de fixer un loyer plus élevé

Le montant des travaux

S’il dépasse le plafond fixé par la loi, la réduction fiscale sera moins intéressante

La valorisation du bien

L’estimation du bien doit être la plus exacte possible, avant et après les travaux

La fixation du loyer

Il faut bien connaître les valeurs locatives des biens situés à proximité pour s’en rapprocher le plus possible

Tout savoir avant d’investir en Malraux

Comment fonctionne la loi Malraux ?
Comment investir ?

Il faut être acquéreur d’un bien situé en Secteurs Sauvegardés ou faisant partie du Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP). Le propriétaire devra initier des travaux de rénovation certifiés d’utilité publique et une Autorisation Spéciale devra être délivrée par le Préfet. La rénovation sera obligatoirement suivie par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Comment fonctionne la loi ?

Le dispositif Malraux propose une réduction d’impôt calculée à partir du montant des travaux entrepris :

  • 30% du montant si l’immeuble fait partie du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), soit dans un Site dit Patrimonial Remarquable (SPR) soit au sein de Quartiers Anciens Dégradés (QA) ou Quartiers Conventionnés (QC)
  • 22% du montant s’il intègre les Plans de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), la Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).

Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € et peut s’étaler sur 4 ans.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?
Puis-je en bénéficier ?

La loi Malraux concerne tous les contribuables français mais est particulièrement avantageuse pour :

  • Les personnes lourdement imposées, dont l’impôt sur le revenu est compris entre 10 K€ et 50 K€, et qui souhaitent réduire leur fiscalité (Tranche Marginale d’Imposition supérieure à 30%)
  • Les personnes qui désirent acquérir un patrimoine immobilier, le restaurer et le protéger.
Conditions

Tous les travaux entrepris dans le cadre de la loi doivent être suivis et contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France. Le délai de travaux peut atteindre 4 ans si un site archéologique est découvert à la suite des travaux et le bénéfice fiscal pourra alors s’étaler sur 4 ans.

Les contribuables bénéficient de la réduction d’impôt uniquement dans le cas d’une restauration intégrale du bien, qui doit être loué nu en tant que résidence principale, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux et pour une durée de 9 ans.

Le plafond des dépenses en travaux est de 400 000 €.

Modalité de location

La Loi Malraux permet au propriétaire de fixer lui-même le montant du loyer.

À qui peut-on louer un logement Malraux ?

Le propriétaire ne peut louer le bien à un ascendant, descendant ou à une personne appartenant à son foyer fiscal. Si le bien est la propriété d’une Société Civile Immobilière (SCI), la location ne peut être attribuée à l’un des associés, un membre de son foyer fiscal ou à l’un de ses ascendants ou descendants.

Engagement de location

La durée de location doit être au minimum de 9 ans, à titre de résidence principale et de manière continue. En revanche, si le locataire décide d’interrompre le bail, l’administration fiscale maintiendra temporairement la réduction d’impôt si le propriétaire cherche activement un autre locataire.

Si le bien est revendu avant les 9 ans de location, la défiscalisation est annulée.

Les zones éligibles
Le Site Patrimonial Remarquable (SPV)

Il inclut la restauration, la mise en valeur, la conservation et la réhabilitation de villes, villages, quartiers ou immeubles, dont la valeur artistique, archéologique, ou historique présente un intérêt d’ordre public.

Le Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou Quartier Conventionné (QC)

Il s’agit d’un ensemble d’espaces publics ou privés avec un intérêt esthétique, historique ou qui nécessite une conservation.

Le secteur sauvegardé

L’objectif du secteur sauvegardé est de conserver l’urbanisme à caractère historique, esthétique ou nécessitant une conservation, qui pourtant est susceptible d’être détruit.

Quelle ville choisir ?
Aix-en-Provence

La ville d’Aix-en-Provence bénéficie d’un climat de vie exceptionnel et constitue un secteur de choix pour investir en Malraux. En effet, elle dispose de l’une des meilleures rentabilités immobilières, liée à ses loyers élevés.

Montpellier

Montpellier est l’une des villes les plus dynamiques de France. Son patrimoine historique (dont le quartier de l’Écusson), comprend une zone sauvegardée de 100 hectares et est particulièrement attrayant !

Nantes

L’hypercentre sauvegardé de 126 hectares, Nantes se révèle être intéressante pour un investissement. La place Royale, le château des ducs de Bretagne ou le quartier de Bouffay font de Nantes une ville où vous pourrez aisément profiter de la Loi Malraux.

Les textes officiels

Sur Légifrance :

  • Loi n° 62-903 du 4 août 1962
  • Code de l’Urbanisme, art. L. 313-1
  • Code de l’Urbanisme – Article-L313-1 à L313-3
  • Code de l’Urbanisme – Article-L313-4 à L313-4-3
  • Code de l’Urbanisme – Article-R313-1
  • Code Général des Impôts – Article-31
  • Code Général des Impôts – article-156
  • Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 art. 160

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  • Comment louer son bien acquis en Loi Malraux
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