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Le statut LMNP/LMP, qu’est-ce que c’est ?

Acquérir un logement meublé en résidence gérée ou en résidence de services pour obtenir une réduction de ses impôts sur le revenu en déduisant les charges liées.

  • Revenus locatifs < 23 K€/an ou 50% des revenus annuels du propriétaire : Statut LMNP
  • Sinon : Statut LMP
  • 1. LMNP en Censi-Bouvard

    Acquérir un logement meublé en résidence gérée ou en résidence de services pour obtenir une réduction de ses impôts sur le revenu en déduisant les charges liées.

  • 2. LMNP en amortissement

    Le terrain, l’ameublement seront déduits sur plusieurs années et la TVA (20% du montant intégral du bien) est remboursée.

Vos options en LMNP/LMP

Résidence Etudiante

L’un des marchés les plus porteurs du moment !

La combinaison du très fort déficit en logements étudiants et des bas coûts d’acquisition des meublés en résidence étudiante en font un investissement très rentable.

Résidence Senior ou EHPAD

C’est un investissement peu risqué et qui assure des revenus facilement.

Le nombre croissant de seniors conduit à l’expansion d’un marché autrefois délaissé.

Résidence Touristique

Un placement intéressant quelle que soit la surface, dès lors que le logement se trouve dans une zone à forte attractivité touristique.

Résidence Affaires

Dans ce type de résidence de services, l’offre concerne majoritairement de petites surfaces.

L’acquéreur peut donc acheter plusieurs lots et accroître ses revenus complémentaires.

Les Résidences gérées et statut LMNP

Pour être éligible au statut de meublé, le bien doit être immédiatement habitable par le locataire et disposer de l’ameublement prescrit par la loi, il est tout à fait possible de meubler un appartement vide et de souscrire au statut.

Néanmoins intégré à une résidence de services, ou résidence gérée le statut LMNP est beaucoup plus simple et vous assure un revenu mensuel grâce à la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire de la Résidence. Une résidence gérée est un ensemble d’appartements situés dans un ou plusieurs bâtiments proposant des services aux locataires.

Pour être qualifiée de résidence gérée ouvrant droit au statut de LMNP, la résidence doit offrir au moins trois des quatre services suivants :

Accueil et réception
Service du petit déjeuner
Fourniture de linge de maison
Ménage des locaux

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Nos 4 critères d’évaluation des biens en résidence gérée

Solidité du gestionnaire

Tient compte de l’ancienneté et du chiffre d’affaires de la société de gestion, mais aussi de l’ampleur du parc de résidences gérées

Capacité à remplir la résidence

Taux moyen d’occupation sur la zone par rapport à la moyenne nationale

Rentabilité locative

Taux de rentabilité de votre investissement locatif : revenus des loyers apportés au coût d’achat de votre bien immobilier neuf

Attractivité du quartier

Tient compte des transports, équipements et services, de la culture et des loisirs, et des grands projets de la ville

Les avantages des résidences gérées LMNP

Une gestion locative simple

En résidence gérée, la gestion du bien est confiée à un spécialiste pour une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Un bail commercial sera signé entre le gestionnaire et l’investisseur, qui n’aura ainsi que peu à se préoccuper de la gestion du bien.

Un système d’amortissement intéressant

Le statut de LMNP statut offre des avantages fiscaux uniques, en permettant d’amortir son bien sur une très longue période, de même que les équipements et mobilier (sur la valeur d’usage).

Ce statut permet également de déduire des impôts les charges liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté.

Récupération de la TVA

Quel que soit le régime choisi, le dispositif LMNP/LMP permet à l’investisseur de se faIre rembourser la TVA correspondant au montant de son investissement.

En Censi-Bouvard, il faudra adopter au moment de l’achat le régime réel simplifié de TVA. De même, si l’investissement doit être amorti, la TVA de 20% sur le montant intégral d’acquisition est entièrement récupérée.

Réduction d’impôt

La LMNP permet de déduire de ses revenus toutes les charges liées à l’achat d’un bien immobilier, loué en meublé.

Il n’existe pas de listes de charges déductibles. On considère simplement qu’elles doivent : être en lien direct avec l’entretien du bien, être justifiées par une facture, un ticket ou une décision de copropriété, et entrer dans le cadre des charges de l’exercice de l’année en cours.

A noter : Le statut LMNP Censi-Bouvard donne droit à une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant du bien, dans la limite de 300 K€

Les résidences gérées LMNP sous le régime réel d’imposition

Le régime réel d’imposition permet aux charges liées à l’investissement d’être déductibles des revenus locatifs.

Sont concernées : les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance ou la taxe foncière.

Ce régime permet également une déduction des amortissements du bien meublé. Terrain et ameublement seront déduits des impôts sur plusieurs années.

La TVA à hauteur de 20% du montant total du bien est aussi remboursée.

A noter : il est possible de souscrire au régime réel même si vos revenus sont inférieurs à 32 900 € par an.

La loi Censi-Bouvard en résidences gérées LMNP

Sous le régime réel d’imposition, l’amendement Censi-Bouvard permet aux acquéreurs une réduction d’impôt significative.

Investir en Censi-Bouvard signifie investir dans un logement neuf meublé dans une résidence de service étudiante, senior ou tourisme, et s’engager à mettre ce bien en location pour au moins 9 ans. Le bien acheté doit être mis en location dans les douze mois qui suivent l’achat ou qui suivent son achèvement s’il était en construction lors de l’achat.

Ce statut donne droit à une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant du bien, dans la limite de 300 000 € d’investissement. Si la réduction d’impôt dépasse le montant de vos impôts lors d’une année donnée, il est possible de reporter le solde de la réduction accordée l’année suivante et de réitérer ce procédé sur 6 ans.

Il est également possible de récupérer la TVA à condition de s’engager à conserver le bien pour 20 ans. Il faut pour cela adopter, auprès des services des impôts au moment de l’achat, le régime réel simplifié de TVA.

Il n’y a ni plafond de ressources pour le locataire, ni plafond de loyer dans le cadre d’un Censi-Bouvard, contrairement à la loi Pinel.

Tout savoir sur le statut LMNP/LMP

Fonctionnement d’une LMNP
Comment ça marche ?

Le statut de LMNP permet de déduire de ses revenus toutes les charges liées à l’achat d’un bien immobilier loué en meublé. Il n’existe pas de listes de charges déductibles mais on considère qu’elles doivent être en lien direct avec l’entretien et la gestion du bien locatif, être justifiées par un document tel qu’une facture, un ticket ou une décision de copropriété et entrer dans le cadre des charges de l’exercice de l’année en cours.

Les amortissements de la valeur du bien font également partie des charges déductibles. On séparera alors le mobilier et les équipements, amortis sur une durée de 5 à 8 ans, du prix d’achat du bien qui peut l’être de 20 à 40 ans.

LMNP Censi-Bouvard ou LMNP Amortissement ?

Investir en Censi-Bouvard signifie investir dans un logement neuf meublé dans une résidence de service, et mettre ce bien en location pour au moins 9 ans, ce qui donne droit à une réduction d’impôt et permet également de récupérer la TVA.

Investir en amortissement permet de déduire la perte de valeur du terrain et de l’ameublement sur plusieurs années. La TVA (20% du montant intégral du bien) sera aussi remboursée.

Pour un investissement à court terme, il vaut mieux opter pour un Censi-Bouvard. Sur du long terme, l’amortissement se révèlera plus intéressant.

Les conditions à remplir
Conditions pour obtenir le statut LMNP

Pour avoir accès au statut de LMNP, l’investisseur doit :

  • Déclarer ce qu’il perçoit au titre de ses investissements dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
  • Ne pas relever du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel), c’est à dire ne pas être inscrit pour cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés et toucher des revenus locatifs supérieurs à 23 K€/an.

Les résidences éligibles au LMNP sont des résidences dites de services : résidence étudiante, senior ou EHPAD, résidence de tourisme ou d’affaire.

Conditions d’accès au LMNP Censi-Bouvard

Le bien (neuf ou bientôt achevé) doit être mis en location dans les douze mois qui suivent son achèvement. Il doit être loué en meublé et sa gestion doit être soumise à un bail commercial pour une durée de 9 ans minimum.

Ni plafond de ressources pour le locataire, ni plafond de loyer mais le plafonds de calcul de la réduction fiscale est de 300 K€.

Dans quel type de résidence investir ?

Résidence étudiante

Le fort déficit en logement étudiant associé au bas coût d’acquisition des meublés en résidence étudiante en font un investissement très rentable.

Résidence senior ou EHPAD

Le nombre croissant de seniors conduit à l’expansion d’un marché autrefois délaissé ce qui en fait un investissement peu risqué.

Résidence de tourisme

Un placement intéressant quelle que soit la surface dès lors que le bien se trouve dans une zone à forte attractivité touristique.

Résidence Affaires

L’offre dans ces résidences de services concerne majoritairement de petites surfaces, ce qui permet à l’acquéreur d’acheter plusieurs lots et d’accroître ses revenus complémentaires.

Location, montant et zones favorables
Location

La location meublée est plus intéressante que la location nue.

Si le prix d’achat dépend de la surface et de la localisation, il est possible de trouver des biens pour moins de 100 K€.

Le bien est ensuite loué par un bailleur spécialisé pour une durée minimale d’engagement de 9 ans.

Montants

Il est possible d’acheter un bien en LMNP sans apport, dans la mesure où l’emprunt est remboursé par les loyers générés. Optez alors pour des résidences de type EHPAD, senior ou étudiante, qui concernent majoritairement des petites surfaces plus abordables, rentables et sûres.

Zones favorables

Les villes les plus intéressantes aujourd’hui sont Toulouse, première ville étudiante de France, Paris, Nice, Nantes, Bordeaux et Rennes. Elles offrent de jolis rendements, que ce soit en résidence étudiante, de tourisme ou d’affaire.

Fiscalité et avantages d’une LMNP
Fiscalité

Le statut de LMNP permet d’amortir son bien et les équipements ou mobilier sur une longue période, mais également de déduire des impôts l’intégralité des charges liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté. La TVA de 20% peut elle aussi être intégralement récupérée.

Faire sa déclaration d’impôts

Les investisseurs en LMNP peuvent opter pour le régime réel simplifié ou la déclaration en micro BIC. Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux, mais nécessite d’être bien entouré, car il multiplie les déclarations et les formalités. Il faudra pour cela renseigner le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début d’activité (date d’achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du 1er locataire).La déclaration en micro BIC, plus simple, permet un abattement forfaitaire à 50%, parfois moins intéressant que le régime réel simplifié. Adressez-vous à un professionnel pour vous aiguiller dans ce choix !

Avantages

Ce statut fiscal est accessible car les prix d’acquisition des biens éligibles sont modérés. Autre avantage non négligeable: la gestion locative est assurée par un bailleur commercial, ce qui offre l’assurance de toucher un revenu fixe mensuel (même si le logement est vide).

Les textes officiels

On les trouve dans le Code Général des Impôts, dans le Code de la Construction et de l’Habitation et dans les Bulletins Officiels des Impôts.

  • Article 156 et Article 199 sexvicies du Code Général des Impôts
  • BOI 3A-2-03 du Bulletin Officiel des Impôts
  • Articles L632-1 et L632-2 du Code de la Construction et de l’Habitation

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  • A qui s’adresse l’investissement en LMNP
  • Comment financer son logement en résidence gérée
  • Les avantages et inconvénients du LMNP en résidence gérée
  • Comment fonctionne la location en résidence gérée
  • La fiscalité du statut LMNP

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